Najem okazjonalny. Dla kogo? Czym się różni od zwykłego najmu? Czy warto, wady i zalety zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
Rynek wynajmu lokali w Polsce wciąż rośnie i przynajmniej przez jakiś czas jeszcze będzie rósł. Co prawda zdarzają się takie miejsca jak Sopot czy Zakopane, które wydaje się, że osiągnęły już maksimum, to wciąż na portalach branżowych, stronach internetowych agencji nieruchomości i pośredników przybywa ofert najmu.
Najem według kodeksu cywilnego
Istotą umowy najmu jak wskazuje nam Kodeks cywilny (art. 659 i następne) jest zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy na czas określony lub nie oraz jednoczesne zobowiązanie najemcy względem wynajmującego do zapłaty umówionego czynszu. Co do zasady umowa najmu może zostać zawarta w dowolnej formie. Jednakże w przypadku najmu nieruchomości lub pomieszczenia na okres dłuższy niż rok, wymagana jest forma pisemna (w przypadku umowy najmu okazjonalnego zawsze występuje forma pisemna, pod rygorem nieważności). W przypadku jej niedochowania, umowę poczytuje się, jako zawartą na czas nieokreślony. Kodeks cywilny definiuje również wiele innych aspektów umowy jak prawa i obowiązki stron umowy, sposób używania przedmiotu najmu,
W niniejszym poście zawężę rozważania dotyczące najmu jedynie do umowy najmu okazjonalnego lokalu. Na początek odrobina "historii współczesnej", otóż instytucja najmu okazjonalnego została wprowadzona do polskiego prawa ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r., o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Zatem jest regulacją dość świeżą, istniejącą od 10 lat. Wspomniana ustawa wprowadziła regulacje pozwalające skuteczniej chronić własność wynajmującego. Należy w tym miejscu nadmienić, iż w stosunku najmu okazjonalnego, obligatoryjnie po stronie wynajmującego nieruchomość, powinna występować osoba fizyczna będąca jej właścicielem lub posiadaczem własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Oznacza to w praktyce, iż umowa najmu okazjonalnego nie może zostać wykorzystana przez osobę, która np. podnajmuje lokal osobie trzeciej, a sama jest jego najemcą. Wprowadzone do obrotu prawnego regulacje w sposób znaczny zmieniły pozycję strony wynajmującej, a mimo wszystko umowa najmu okazjonalnego nie jest, tak popularna, jakby mogło się wydawać, że będzie po 10 latach funkcjonowania. Między innymi o tym dlaczego tak jest dowiecie się Państwo w dalszej części artykułu.
Forma umowy i okres obowiązywania umowy?
Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest pod rygorem nieważności w formie pisemnej i może zostać zawarta wyłącznie na czas określony, nieprzekraczający 10 lat. Nadto wszelkie ewentualne zmiany umowy strony winne są dokonywać również w formie pisemnej. Umowa wygasa z chwilą upływu czas na jaki została zawarta lub z upływem okresu wypowiedzenia wskazanego w umowie.
Co odróżnia umowę najmu okazjonalnego?
Od ustaleń spotykanych w umowach najmu powszechnie stosowanych w obrocie, umowę najmu okazjonalnego odróżniają przede wszystkim oświadczenia, które powinien przedstawić najemca, przed wydaniem mu nieruchomości do używania.
- Oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym to najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu wynajmującemu na podstawie łączącej strony umowy najmu, w terminie wskazanym przez wynajmującego
w żądaniu egzekucyjnym. - Oświadczenie o wskazaniu lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania przez wynajmującego egzekucji opróżnienia lokalu. Ważne! W przypadku utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym przez najemcę w oświadczeniu najemca
w ciągu 21 dni od daty, w której dowiedział się o tym, ma obowiązek przedstawić wynajmującemu kolejne oświadczenie ze wskazaniem innego lokalu wraz z oświadczeniem,
o którym mowa poniżej. - oświadczenia właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zawierające wyrażenie zgody na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim wspólnie mieszkających na zamieszkanie w lokalu wskazanym w pkt 2. Na żądanie wynajmującego, najemca ma obowiązek dostarczyć takie oświadczenie z podpisem poświadczonym notarialnie.
- Zdarza się, że wynajmujący warunkują podpisanie umowy z najemcą rygorem egzekucji czynszu najmu w myśl przepisów art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Jednak jest to temat, który zostanie szerzej omówiony w kolejnym poście. Dlatego zachęcam do regularnego śledzenia wpisów na naszej stronie mat-kancelaria.pl/blog oraz na fanpage-u kancelarii na facebook-u.
Co to oznacza w praktyce? Na mocy aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji opróżnienia lokalu, w przypadku zakończenia umowy najmu lub wypowiedzenia jej na zasadach wskazanych w umowie bądź przewidzianych przez prawo, Wynajmujący może znacznie szybciej przeprowadzić proces eksmisji najemcy wraz z osobami z nim zamieszkującymi. Najemcy nie chroni prawo zakazu eksmisji pomiędzy 1 listopada a 31 marca. Wynajmujący ma obowiązek doręczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, w terminie nie dłuższym niż siedem dni. Ponadto w umowie wskazany jest lokal zastępczy i jego właściciel, który zobowiązał się do przyjęcia najemców. A co najważniejsze, akt notarialny o poddaniu się egzekucji stanowi tytuł egzekucyjny. W przypadku braku woli najemcy do opróżnienia lokalu po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, wniosek eksmisyjny kierowany jest bezpośrednio do komornika (wniosek o wszczęcie egzekucji zobowiązania zawartego w akcie notarialnym w zakresie opróżnienia i wydania lokalu w trybie art. 777 § 4 kodeksu postępowania cywilnego). Pozwala to na skuteczne i szybkie przeprowadzenie eksmisji najemcy.
Pozostałe składowe umowy nie różnią się od zwyczajnej umowy najmu. Jak w każdej treści umowy, strony powinny ustalić wysokość czynszu najmu oraz warunki płatności, opłaty pozostałe, kaucję na pokrycie ewentualnych roszczeń wobec najemcy. Należy pamiętać, że wysokość kaucji jest "limitowana" i nie może przekraczać sześciokrotności stawki czynszu najmu wskazanej w dniu zawarcia umowy.
Obowiązki wynajmującego
Poza zobowiązaniami wynikającymi stricte z ustaleń umownych, na wynajmującym ciąży obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. W przeciwnym razie, zawarta umowa, będzie traktowana jak zwykła umowa najmu, która nie daje wynajmującemu wyżej wskazanych gwarancji.
Jakie są zalety i wady umowy najmu okazjonalnego?
Ogromną wartością płynącą z umowy najmu okazjonalnego dla wynajmującego jest ochrona jego własności. Oświadczenia o poddaniu się egzekucji z opróżnienia lokalu lub egzekucji z majątku najemcy są argumentem, dla których wynajmujący co raz częściej decydują się korzystać z takiej umowy. Wadą, jeżeli możemy to tak nazwać, jest bojaźliwość i ostrożność wśród najemców, którzy dość niechętnie podchodzą do tego typu umów. Konieczność umówienia wizyty z notariuszem oraz zobowiązania płynące z poddania się egzekucji w myśl przepisów art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, wprost zniechęcają najemców do podpisania umowy najmu okazjonalnego. Uważam jednak, iż ochrona prawa własności właściciela lokalu w przypadku oddania go do korzystania osobie trzeciej jest niezwykle ważna dla funkcjonowania rynku najmu nieruchomości. Brak regulacji prawnych zwiększających ochronę praw wynajmujących, stawiał nieuczciwych najemców w bardzo uprzywilejowanej sytuacji względem wynajmujących.
Zapraszamy do śledzenia kolejnych wpisów z zakresu prawa nieruchomości! Dobrego dnia!